Grundstücke und Gebäude aus dem Insolvenzverfahren
Produktionshalle, Geschäftshaus oder Gewerbegrundstück: Wir bereiten den Verkauf für Insolvenzverwalter Tim Kristian Bütecke, unseren Geschäftsführer, vor, stimmen ihn mit den finanzierenden Banken ab und begleiten ihn bis zur Übergabe nach dem Notartermin. Am Markt, nicht im Versteigerungssaal.
- Verkauf am Markt statt Zwangsversteigerung, abgestimmt mit den Grundpfandgläubigern
- Zustimmung des Gläubigerausschusses zum Grundstücksverkauf (§ 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO)
- Kaufpreis nach Fälligkeitsmitteilung des Notars, keine Prüfzeit, kein Rückgaberecht
- Verkaufsweg
- am Markt, notariell beurkundet
- Mitwirkung
- Banken und Gläubigerausschuss
- Zeitrahmen
- meist 3–6 Monate bis zum Notar
- Kaufpreis
- nach Fälligkeit laut Notarvertrag
Verkauf am Markt statt Versteigerung
Grundstücke folgen anderen Regeln als Maschinen oder Warenlager. Eine Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis der Grundpfandgläubiger, meist die finanzierende Bank, ihre Löschung bewilligt. Die Bank kann die Zwangsversteigerung selbst betreiben (§ 49 InsO). Der Insolvenzverwalter kann sie nach § 165 InsO beantragen.
In der Versteigerung entscheidet ein einziger Termin über den Preis. Der Bieterkreis ist klein, Maßstab ist der Verkehrswert des gerichtlichen Gutachters. Nach Gerichtskosten, Gutachten und weiterlaufenden Grundschuldzinsen bleibt regelmäßig weniger übrig, als ein Käufer am offenen Markt zahlt. Deshalb bereiten wir für Insolvenzverwalter Tim Kristian Bütecke in der Regel den Marktverkauf vor: Exposé, Interessenten, Besichtigungen, Verhandlung, Beurkundung. Das klappt nur, wenn die Banken mitziehen. Das tun sie erfahrungsgemäß, wenn Bewertung, Kostenvergleich und Erlösverteilung von Anfang an auf dem Tisch liegen. Dem Grundstücksverkauf muss außerdem der Gläubigerausschuss zustimmen (§ 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO).
Betreut werden Objekte in Hamburg, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Bremen und Mecklenburg-Vorpommern: Hallen und Betriebsgrundstücke, Logistikflächen, Wohn- und Geschäftshäuser, Bauland, Wohnungen aus Bauträgerverfahren, Teileigentum und Stellplätze.
Rechtsgrundlagen § 165 InsO · Versteigerung auf Antrag des Verwalters · § 49 InsO · Absonderung der Grundpfandgläubiger · § 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO · Zustimmung zum Grundstücksverkauf
Marktverkauf und Versteigerung im Vergleich
| Kriterium | Marktverkauf | Zwangsversteigerung |
|---|---|---|
| Preisbildung | Verhandlung mit mehreren Interessenten aus der Region | Gebote in einem Termin beim Amtsgericht, ausgerichtet am gerichtlich festgesetzten Verkehrswert |
| Dauer | meist drei bis sechs Monate von der Bewertung bis zur Beurkundung | vom Antrag bis zum Zuschlag häufig deutlich länger |
| Lastenfreiheit | Grundschulden werden gegen Zahlung gelöscht, der Notar sammelt die Löschungsbewilligungen ein | Rechte erlöschen mit dem Zuschlag, soweit sie nicht im geringsten Gebot bestehen bleiben |
| Ergebnis für die Masse | ein vereinbarter Massekostenbeitrag fließt unabhängig vom Rang der Grundschulden in die Masse | nur der Übererlös nach voller Befriedigung der Banken, in der Praxis selten etwas |
Fünf Stationen bis zur Schlüsselübergabe
Für Käufer beginnt der eigentliche Kauf bei Station drei. Besichtigungen und Übergabe organisiert Patrick Engel, bei laufendem Betrieb um die Produktion herum.
Bestandsaufnahme und Wert
Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster und Bauakte werden gezogen. Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert.
Verständigung mit den Banken
Verwertungsweg, Mindestpreis und Massekostenbeitrag stehen in einer schriftlichen Verwertungsvereinbarung. Sie regelt auch die Erlösverteilung.
Exposé und Interessenten
Exposé mit Grundrissen, Flächen, Mietaufstellung und bekannten Mängeln. Ansprache über Makler und unsere Interessentenliste. Angebote nennen Sie uns schriftlich mit Finanzierungsnachweis.
Auswahl und Zustimmungen
Der Insolvenzverwalter braucht die Zustimmung des Gläubigerausschusses, ohne Ausschuss die der Gläubigerversammlung, und die Freigabezusage der Grundpfandgläubiger. Ein Angebot unter dem vereinbarten Mindestpreis muss er den Banken erneut vorlegen.
Notar, Kaufpreis, Übergabe
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag (§ 311b BGB), holt Löschungsunterlagen und das Negativattest der Gemeinde ein und teilt die Fälligkeit mit. Der Kaufpreis geht dann auf das im Vertrag benannte Insolvenzsonderkonto des Verfahrens. Anders als bei Maschinen oder Waren gibt es hier kein Treuhandkonto, keine Prüfzeit und kein Rückgaberecht. Danach folgen Lastenfreistellung, Übergabeprotokoll und Abrechnung.
Für Banken und Grundpfandgläubiger
Den Grundpfandgläubigern legen wir eine Gegenüberstellung vor: erwarteter Marktpreis abzüglich Vermarktungskosten und Massekostenbeitrag gegen das Versteigerungsergebnis nach Verfahrenskosten und Zinsen. Bleibt für die Bank mehr, ist die Einigung meist rasch erreicht. Fällt die Rechnung anders aus, sagen wir das ebenso deutlich. Dann kann die Versteigerung der bessere Weg sein.
Während der Vermarktung erhalten Sie Berichte über Interessenten und Angebote, nach dem Notartermin eine belegte Abrechnung.
Was Sie vor dem Notartermin prüfen sollten
Der Insolvenzverwalter hat das Objekt nie selbst genutzt. Seine Angaben beruhen auf Akten und Gutachten, und die Haftung für Sachmängel wird im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Prüfen Sie deshalb vor der Beurkundung.
- Grundbuchauszug aller Abteilungen, Baulastenverzeichnis und Bebauungsplan
- Altlastenauskunft, bei Betriebsgrundstücken ein eigenes Bodengutachten; Bauakte und Genehmigungen bei Hallen und Anbauten
- Mietverträge und Kautionen: Mietverhältnisse gehen nach § 566 BGB auf Sie über, die Insolvenz allein ist kein Kündigungsgrund
- Technische Begehung mit Sachverständigem: Dach, Heizung, Elektrik, Kran- und Hallentechnik
- Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, damit Sie nach der Fälligkeitsmitteilung fristgerecht zahlen. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer (in Hamburg und den Nachbarländern 5 bis 6,5 Prozent) trägt der Erwerber
- Umsatzsteuer: Grundstücksverkäufe sind steuerfrei (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Eine Option ist nur im Notarvertrag möglich und macht Sie zum Steuerschuldner (§ 13b UStG)
Patrick Engel
Patrick Engel organisiert Besichtigungen, Übergaben und den Zahlungsabgleich und beantwortet Ihre Fragen zu laufenden Verkäufen. Angebot und Rechnung kommen von Insolvenzverwalter Tim Kristian Bütecke.
- patrick.engel@hamburg-treuhand.com
- 040 89755013
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